Просрочка по ипотечным договорам уже пугает власти, но реальность намного страшней
Декларируемые рекорды российского ипотечного рынка в условиях резкого снижения платёжеспособности населения РФ наводят на мысль: здесь что-то нечисто. Концы с концами банально не сходятся. Странность ситуации подтверждается и статистикой по росту неплатежей по ипотечным договорам. Цифры, безусловно, «скорректированы», однако в целом тенденция вырисовывается: «ипотечный пузырь» того и гляди лопнет.
«Плохая» задолженность, как посчитали в коллекторском агентстве «Долговой консультант», за январь-август 2023 года увеличилась на 3,3% в целом по России или на 1,912 млрд рублей. Табличка под названием «Ипотечная просроченная задолженность в региональном разрезе РФ» крайне любопытна, но пока нам интересна не ситуация в ряде неблагополучных областей, а картина в целом.
Итак, на 1 сентября 2023 года портфель просроченной ипотеки означен как 60,6 млрд рублей, что при общем объёме действующих кредитных договоров этого типа (15−16 трлн рублей) составляет около 0,4%. Несерьёзно. То есть большинство ипотечников вроде бы исправно платит, проблем нет. Как говорится, свежо предание, да верится с трудом.
В начале сего года ЦБ «настоятельно рекомендовал» подопечным банкам не выселять ипотечников-неплательщиков, особенно с детьми. В середине лета Верховный суд ограничил возможность отбирать жильё у тех, кто не платит по ссудам на его покупку. Да, в ограничении есть некоторые условия, но важен сам факт.
Дальше — больше. Госдума взялась писать законопроект на тему того, что у ипотечников, которые объявили себя банкротами, вообще не будут отбирать жилплощадь, если она единственная. Банки вроде как будут принуждаться к заключению неких «мировых соглашений» с гражданами, больше конкретики пока нет. Что самое любопявно неспроста. Если у нас всё хорошо, а неплательщиков всего 0,4%, то такой активности по данному поводу быть не должно. Точнее, её вообще быть не должно — всё в пределах статистической погрешности. Однако в данном случае проблемой, которая вроде как не существует, озаботились сразу несколько серьёзных структур — Центробанк, Верховный суд, Госдума и правительство до кучи. Не кажется странным?
Как несложно догадаться, это явно неспроста. Если у нас всё хорошо, а неплательщиков всего 0,4%, то такой активности по данному поводу быть не должно. Точнее, её вообще быть не должно — всё в пределах статистической погрешности. Однако в данном случае проблемой, которая вроде как не существует, озаботились сразу несколько серьёзных структур — Центробанк, Верховный суд, Госдума и правительство до кучи. Не кажется странным?
Посмотрим по регионам, быть может, там есть что-то интересное. Вполне благополучная Белгородская область — рост неплатежей аж на 50,6%. Соседняя Брянская тоже не бедствует, но и там число неплательщиков выросло на 27,9%. В Липецкой — плюс 30,9%, в Дагестане +56,6%, в Чечне +35,4%. Напротив, в не самой благополучной Костромской области — минус 26,8% (все бросились отдавать долги?), в вымирающей Тверской — минус 5,2%.
Цифры какие-то странные, означенные «минусы» или минимальный рост неплатежей в откровенно депрессивных регионах смотрятся дико. Если уж в благополучных областях перестают платить, то что говорить о дотационных…
Таким образом, данную статистику можно смело отправлять в мусорное ведро. Но не потому, что её составители криворуки и ни на что не годны. Цифры для таблички изначально брались в «официальных» источниках, то есть их происхождение — отчёты банков. В которых есть все резоны усомниться. Не иначе как неплательщиков по большей части перестали учитывать.
«Ситуация ухудшается, и к концу года прирост просроченной ипотеки только ускорится, так как сегодня мы видим трудности только весны 2023 года. С рынка ушёл ипотечный покупатель из-за роста ставок, в итоге заёмщики не могут быстро реализовать жильё, чтобы погасить задолженность. Плюс постепенно портфель наполняется отложенными проблемными ипотеками, массово реструктурированными банками осенью 2022 года по программе „кредитных каникул“», — предупреждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.
Логично. Поспорить можно лишь об общих цифрах — как просрочки, так и всего ипотечного рынка в целом. На котором каждый месяц фиксируются новые рекорды. В целом же за январь-сентябрь сего года выдано ссуд на покупку недвижимости в совокупности на 5,4 трлн рублей, что выше показателей всего 2022 года на 10%.
Доходы населения падают, цены на рынке недвижимости тоже, ставки по ипотеке растут, да и общая закредитованность населения всё больше. А люди, как нас уверяют, по типу глупых мотыльков массово летят в огонь — вешают себе на шею кредитное ярмо. Да, большая часть якобы выданной ипотеки «льготная» — с государственным субсидированием — но при таких ценах на квартиры и быстро снижающейся платёжеспособности домохозяйств это уже не особо важно.
«В целом экономическая эффективность программ льготного кредитования также служит предметом дискуссий. Для льготных кредитов характерен так называемый эффект замещения, имеются значительные риски нецелевого использования заемных средств и роста финансовой нестабильности из‑за увеличения доли финансово неустойчивых заемщиков», — говорится в документе под названием «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов» от Центробанка.
Данные скупые строчки означают, что с «льготной» ипотекой всё не очень чисто. То есть не исключено, что никто ничего не берёт, или же берёт, но не массово — единично. И никаких рекордов нет, это фикция — прикрытие неких финансовых шахер-махеров в особо крупных размерах. Где в первую очередь страдает госбюджет, так как банки получают под несуществующую ипотеку халявное государственное финансирование.
«Мы озабочены ситуацией на ипотечном рынке. В настоящее время преждевременно говорить о признаках „пузыря“. Но, тем не менее, наблюдается ряд дисбалансов. Во-первых, мы видим, что в ипотеке доля кредитов с предельной долговой нагрузкой 80+ у нас превышает 40%, и эта доля возросла за последние два года в два раза. Во-вторых, наблюдается разница цен между первичным и вторичным рынком недвижимости. Она составляет 40%, но в некоторых регионах доходит и до 60%», — заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
В переводе на русский: в ближайшее время, наверное, ипотечный рынок не обрушится, но всё очень плохо. Так как денег у народа нет, 40% ипотечников отдают более 80% своих доходов на ежемесячные платежи, и число таких людей стремительно растёт — темпами в 100% годовых.
Это к вопросу о «просрочке» — об уровне неплатежей и динамике их роста. То есть из 15−16 трлн рублей ипотечных кредитов 6−7 трлн рублей приходится на тех, чья платёжеспособность уже на грани. Причём на последней, особенно если учесть рост цен на продукты, на ГСМ и всё прочее, что мы сейчас наблюдаем.
По этой логике получается, что означенный выше рост неплатежей на 30−50% в благополучных регионах — это цифры, более-менее похожие на правду. Но что же тогда творится в «депрессивных» областях?.. Ряд экспертов уже говорит о том, что объём просрочки по ипотеке составляет около 2−3 трлн рублей, а к концу года может вырасти кратно. Собственно, иначе бы власти не озаботились.
Что же касается несуразной разницы цен между «первичкой» и «вторичкой», где новостройки в полтора с лишним раза дороже, то этот факт говорит о двух явлениях. Во-первых, о падении цен на недвижимость. Кстати, при продаже жилья на вторичном рынке сейчас наблюдаются «дисконты» до 30%, так как спроса фактически нет. То есть де-факто разница ещё больше. Во-вторых, непомерно дорогая «первичка» подтверждает тезис о том, что налицо некие крупномасштабные шахер-махеры. В которых, помимо банков, участвуют чиновники и застройщики.
