В Хакасии прошла конференция с участием экспертов рынка недвижимости республики: руководителем Росреестра РХ Ольгой Анисимовой, заместителем министра строительства Алексеем Филюшиным, начальником экономического отдела Отделения Банка России в республике Виталием Чубирка, Президентом Союза риелторов Хакасии Аленой Чернявской. Участники обсудили состояние рынка недвижимости в регионе, цены на жилье, ситуацию на ипотечном рынке, новые земли для строительства и многое другое, сообщает пресс-служба Росреестра РХ.
Снижение объема сделок
Росреестр отмечает сокращение регистрации договоров ипотеки и участия в долевом строительстве (ДДУ).
«Впервые за несколько лет мы наблюдаем снижение зарегистрированных прав на жильё, купленной в ипотеку и на этапе строительства дома. Количество зарегистрированных ипотек и ДДУ упало с начала года на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года», - рассказала Ольга Анисимова.
При этом вторичный рынок демонстрирует положительную динамику, в основном, за счёт перепродажи земельных участков. За пять месяцев участками обзавелись более 8 тысяч семей региона, что на 35% больше показателя прошлого года. Количество зарегистрированных переходов прав по договорам купли-продажи на частные дома составило столько же, как и в прошлом году, порядка 2 тысяч. А вот купля-продажа квартир на вторичном рынке снизилась на 26%. С января по июнь квартирами на «вторичке» обзавелись чуть более 3 тысяч семей, тогда как в прошлом году – более 4 тысяч.
«Мы зафиксировали тенденцию перемещения покупателей на рынок готового индивидуального жилья и покупки земельных участков для частного домостроения. В тоже время, спрос на квартиры на вторичном рынке, несмотря на процентную ставку, сохраняется. Возможно, это связано, со стоимостью квадратного метра, которая ниже первичного рынка. Людям, у которых есть «свободные» деньги выгоднее вложить их во вторичное жилье, чем новостройку», - предположила глава республиканского Росреестра.
В целом падение ипотек и ДДУ не сказалось на общей динамике поступивших обращений на учет и регистрацию права собственности. С января по июнь от жителей республики их поступило более 38 тысяч.
Отмена «льготной» ипотеки
С 1 июля банки перестанут выдавать «льготную» ипотеку под 8% годовых. Именно из-за нее, по мнению Виталия Чубирка, вырос спрос на новостройки и, следовательно, цены на них. Например, за прошлый год в Хакасии цены на новые квартиры выросли на 4,5%, а с середины 2020 года, когда начали действовать программы льготной ипотеки, первичка подорожала более чем в 2 раза. «Подтянулась» и вторичка – цены на нее увеличились в 1,8 раза. И в этом году недвижимость продолжает дорожать – с начала 2024 года первичка прибавила в цене 2%, вторичка – почти 7%.
«Дело в том, что «льготная» программа – «антистрессовая», ее ввели в пандемию коронавируса, и по окончании пандемии ее нужно было сворачивать. Но процесс выхода существенно затянулся, и мы получили негативные «побочные» эффекты в виде роста цен», - сказал представитель Центробанка.
Широкая льготная ипотека – нецелевая, ее может взять фактически любой человек. Этим пользовались многие заемщики, приобретая по льготным программам жилье исключительно в инвестиционных целях. В целом по России на конец прошлого года около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдавалось по госпрограммам. Кроме того, во время льготной ипотеки активизировались инвесторы, которые зарабатывали на разнице в цене квартиры, приобретенной на условиях долевого участия, и ее стоимости после сдачи объекта в эксплуатацию. Много сделок по перепродаже и переуступке прав проходили ещё на стадии строительства дома, причём с серьёзной наценкой.
Адресные программы
На вопрос о возможном кризисе на жилищном рыке Хакасии из-за отмены Льготной ипотеки, Виталий Чубирка ответил четко «Нет».
«Останутся адресные программы, и часть спроса перейдет туда. В частности, семейная, о необходимости продления которой до 2030 года говорилось в Послании президента Федеральному Собранию. Что касается кризиса, то Банк России, напротив, отмечает риски, которые вызваны длительным использованием госпрограмм», - отметил начальник экономического отдела Отделения Банка России в Хакасии.
Дело в том, что цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время. Первый риск – это рост долговой нагрузки населения. Два года назад средний срок ипотечного кредита в Хакасии был 20 лет, сегодня - больше 25 лет. Увеличился и средний размер кредита. В 2021 году он был равен 1,9 млн рублей, в 2022 году – 2,8 млн, а в 2023 году – уже 3,2 млн.
Доходы росли не так быстро, как средний платеж по кредиту, поэтому заемщики старались увеличить срок ипотеки. В условиях нехватки доходов многие заемщики привлекали потребительские кредиты, чтобы профинансировать первоначальный взнос. Это привело к росту долговой нагрузки населения. В результате мы имеем чрезмерную кредитную нагрузку, которая может вылиться в невозможность выплатить долг, а это несет риск для финансовой стабильности. Для противодействия ему Банк России использует специальные макропруденциальные меры – это, например, запреты или ограничения для банков, которые позволяют не накапливать риски в отдельных сегментах кредитного рынка.
Второй риск — очень большой разрыв стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках: в целом по стране он достигает более 40% (в Хакасии по итогам апреля он составил более 33%). В случае, если заемщик столкнется с финансовыми трудностями, и банк будет вынужден продать заложенную квартиру, она будет продаваться уже на вторичном рынке, вырученных денег может попросту не хватить для того, чтобы погасить остаток кредита. Тогда человек, лишившись квартиры, останется еще должен банку. Конечно, это не значит, что надо полностью отказаться от льготных программ, но поддержка должна быть более адресной. Сейчас речь идет именно об этом.
Настроения людей
«У людей оптимистичный настрой. Сказывается сезонность и высокий процент одобрения сельской ипотеки. Люди берут ипотеку под 3% на покупку участка и строительство. В среднем дом 100-120 кв.м обходится в 4,5 млн рублей. Из районов по строительству частного сектора лидируют Кайбалы, СНТ (там тоже можно строиться и прописываться), Раcцвет», - рассказала Алёна Чернявская.
Большие квартиры на вторичном рынке из-за высокой стоимости пока «стоят», а вот 1-2-комнатные продаются быстро. Покупатели идут на альтернативные сделки: продают 1-комнатные, за которые ипотека уже выплачена, и покупают «двушки», взяв ипотеку только на разницу в цене. Очень часто «спасает» маткапитал в качестве первоначального взноса. Что касается новостроек, то после сворачивания льготной ипотеки есть вероятность понижения цен.
Земля в дефиците, но выход есть
«До конца года Хакасия планирует ввести более 320 тыс. кв. м жилья, из них многоквартирных домов – чуть более 155 тыс. кв. м, индивидуальных жилых домов – 167 тыс. кв. м», - сообщил замминистра Минстроя Хакасии Алексей Филюшин.
Абакан - флагман жилищного строительства в регионе. Сейчас в республике из 63 строящихся многоквартирных домов 52 возводятся именно здесь. Однако свободные земельные ресурсы для строительства здесь практически исчерпаны, но выход есть. Во-первых, в Абакане много ветхих индивидуальных жилых домов 1930 – 1950-х годов постройки, и для тех собственников, которые не в состоянии их ремонтировать и обновлять, есть возможность продать свой дом и земельный участок инвестору, который грамотно распорядится площадью. Во-вторых, бараки, которые возможно реновировать, используя механизм комплексного развития территорий. В-третьих, администрацией Абакана при содействии правительства Хакасии рассматривается перспектива создания за Северной дамбой искусственного земельного участка на Красноярском водохранилище.
«Подготовлен проект разрешения на создание искусственного земельного участка, который уже проходит процедуру согласования с федеральными властями. Такой участок планируется создавать в несколько этапов. Первый этап площадью 213 га позволит возвести на территории более 1 млн кв. м жилья в течение 8 – 10 лет», - резюмировал Алексей Филюшин.
