Как законным способом заставить работать управляющие компании в Хакасии? (В Жилищном кодексе РФ нет понятия УК, есть понятие – управляющая организация - УО).
На этот прямо-таки животрепещущий вопрос, а также другие вопросы ответил 19rusinfo.ru Иван Самрин – региональный представитель Центра защиты прав граждан в Республике Хакасия.
- Вижу три пути, как заставить работать управляющие организации:
1. Грамотный контроль со стороны самих собственников многоквартирных домов.
2. Полноценный контроль со стороны надзорный органов, в том числе органа регионального государственного жилищного надзора (Минстрой Хакасии).
3. Заставить работать через суд.
- В настоящее время собственники жилья остаются один на один со своими управляющими компаниями, не зная своих прав. Что делать? Проблемы так и останутся, если собственники наконец не проснуться? Их аргумент: это же надо во всём разбираться, законы изучать!
- Да, нужно знать законы. Собственникам нужно объединяться, находить среди себя собственников с соответствующей квалификацией или опытом работы. В Жилищном кодексе РФ такой институт прописан – Совет многоквартирного дома. А в совет дома нужно избирать людей, имеющих соответствующий опыт или квалификацию и возможность понимать изменяющийся закон.
- Имеется ли, по-вашему, сегодня необходимость лишать УО в РХ лицензии за недобросовестную и некачественную работу? Каким образом это сделать? Можно ли в принципе внести изменения на республиканском уровне?
- Лишать управляющие организации лицензии нужно! Без этого не добиться качества управления.
На республиканском уровне закон не изменишь. Такие отношения регулирует федеральное законодательство, в котором прописаны механизмы лишения лицензии, например, неисполнение предписаний органа надзора, грубое нарушение лицензионных требований. И вот здесь как раз нужен полноценный контроль со стороны надзорных органов (Минстроя Хакасии), чего, к сожалению, в Хакасии нет.
- Имеют ли управляшки лазейки в законодательстве, чтобы не выполнять свои обязанности или выполнять их плохо?
- Для учредителей/руководителей этих организаций управление многоквартирными домами – это бизнес. А свой бизнес они защищают всеми возможными способами, используя не только лазейки в законодательстве, но и откровенно нарушая его.
Например, перерасчет за некачественное оказание услуг производится на основании акта, но УО всеми возможными способами пытается уйти от его составления. Или могут составить акт задним числом о том, что до обращения жильцов дома все было в соответствии. Или в оправдании бездействия скрыть факты обращений жильцов. Или вместо того, чтобы починить систему управления теплоэнергией для соблюдения нормативов отопления и горячего водоснабжения, ссылаться на то, что это ресурсоснабжающие организации виноваты в перетопе, холоде в квартире или кипятка из крана.
- Невозможно сегодня проконтролировать работу УО? Где узнавать, что сделано, какие средства потрачены? Элементарно узнать, когда мыли пол в подъезде, невозможно. То есть УО ведет свою, если ведет, в тайне от собственников?
- Недобросовестные управляющие организации делают все возможное, чтобы затруднить контроль своей работы со стороны собственников. Иначе, если будет контроль, невозможно будет завысить (увеличить) объем якобы выполненных работ (списать деньги за невыполненные работы).
По законодательству сведения об оказании услуг и выполнении работ должны отражаться в соответствующих актах приемки, где помимо наименования вида работы должна быть указана его стоимость. Такие акты должны составляться не реже раза в квартал, а лучше, чтобы они составлялись ежемесячно (это условие нужно прописать в договоре управления), и подписываться со стороны собственников уполномоченным лицом (председателем совета дома).
После подписания акт в недельный срок должен быть размещен в интернете в государственной системе ГИС ЖКХ. Однако УО не стремятся соблюдать форму акта. Вместо того чтобы раскрывать каждую работу, указывают в нем укрупненные работы без стоимости. А есть и такие управляющие организации, которые не желают ежемесячно/ежеквартально составлять акты и отчитываться о своей работе только раз в год, укрупнено в годовом отчете.
Все эти действия УО значительно затрудняет оперативный контроль со стороны собственников.
Про мытье полов в подъезде: есть простой способ контроля – разместить в подъезде график уборки, в котором после каждого мытья должна расписываться уборщица.
- Насколько доступна сегодня система ГИС ЖКХ для обычных людей и насколько она эффективна по-вашему. Для чего она создана вообще? Обывателю это непонятно - темный лес.
- Идея государства создать единую открытую информационную систему в сфере ЖКХ, из которой любому гражданину можно получить сведения об управлении своим домом в теории современна и хороша. С 2016 года Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) введена в эксплуатацию и постоянно совершенствуется. Полноценный (полный) доступ к сведениям о своем доме можно получить, пройдя идентификацию через пароль Госуслуг.
До настоящего времени не все граждане зарегистрированы на Госуслугах, следовательно, не могут получить доступ к сведениям о доме. Граждане, которые не в полной мере умеют работать с компьютером, особенно люди пожилого возраста, даже имея пароль от Госуслуг, пугаются незнакомого интерфейса системы, поэтому не используют ее.
Также эффективность системы тормозит несоблюдение поставщиками информации (управляющими, ресурсоснабжающими организациями) сроков и объемов размещения информации. Подавляющее большинство УО республики не размещают в ГИС ЖКХ всю необходимую для размещения информацию. Например, взять те же Акты выполненных работ или сведения о задолженности ресурсоснабжающим организациям.
Улучшить эффективность системы ГИС ЖКХ может надзорный орган - Минстрой Хакасии, так как несоблюдение требований к раскрытию информации в государственной системе является нарушением лицензионным требований по управлению многоквартирным домом.
- Насколько важно заключить договор с УО, что он дает? Можно ли по договору подать в суд на невыполнение обязательств УО и насколько это сегодня эффективно?
- Договор управления многоквартирным домом – это основной документ, регулирующий взаимоотношение сторон. Насколько полно и качественно в нем будет прописан механизм взаимодействия, настолько и качественно можно проверить работу УО. Например, нужно указывать вид, стоимость и объем каждой работы, а не укрупненный перечень работ; ту же обязанность организации ежемесячно предоставлять акты выполненных работ; останутся ли у собственников сэкономленные УО по невыполненным работам денежные средства и т.д.
В суде невыполнение положений договора управления будет основанным аргументом при понуждении УО выполнить свои обязанности.
- Собственники сталкиваются с тем, что УО может собрать деньги за 3 года и просто отказаться от дома. Причем УО необходимо просто уведомить Минстрой и всё. Как так возможно?
- Несколько лет назад законодательство изменилось, сейчас в один момент расторгнуть и бросить дом не получится, УО должна продолжать обсуживать дом до момента когда новая УО приступит к обязанностям по управлению домом. Если старая УО в добровольном порядке не отдает деньги собственников, можно обратиться в прокуратуру или самостоятельно решить этот вопрос через суд.
- УО все время говорят: денег нет - это их первый аргумент. Собственники должны верить?
- К сожалению, большинство собственников верит этой фразе УО. Хотя фактически эта фраза УО «денег нет, поэтому ничего не делаем» подтверждает отсутствия качества управления. В хорошей УО должно быть все четко спланировано: вот столько денег на это, столько на то, столько денег получим от ежемесячной платы, столько придется взыскать от неплательщиков через суд и т.д.
Более того, есть ли в УО деньги или их нет, потому как якобы «у вас в доме много задолжников» не должны волновать собственников, все это предпринимательские риски коммерческой организации, которыми является УО.
- Какие уполномоченные органы должны вести контроль за деятельностью УО? - УК ООО "Ленинградский" в Саяногорске выполнила предписание прокуратуры от 12.2021 года, и то не полностью, только в январе 2023-го. Руководитель Инна Казакова ссылается на то, что нет денег - железный аргумент? Как такое возможно, и прокуратура тут не указ? Ремонты подъездов УК "Ленинградский" не делает на протяжении 8 и более лет. Благоустройства у дома тоже нет. Во дворе деревья и кустарники в запущенном состоянии много лет.
- Неисполнение предписаний прокуратуры – должна контролировать сама прокуратура.
А вот периодичность ремонта подъездов и ухода за дворовой территорией прописана не только в жилищном законодательстве, но и конкретный срок и стоимость должна быть отражена в договоре управления. Иначе у УО получится как обычно «обойти закон»: «косметический ремонт подъезда с полной покраской и заменой осветительных приборов не осуществляется, так как собственники не утвердили эти предложенные УО работы». А вот если все будет прописано, то по неисполнению договора управления можно обратиться в суд.
- Почему УО может создать любой человек без профильного образования?
- Закон позволяет любому человеку, даже без профильного образования создать общество с ограниченной ответственностью с уставным минимальным капиталом в 10 тыс.руб., какими являются большинство УО. А вот УО, чтобы получить лицензию по управлению многоквартирными домами, нужно чтобы в УО был человек (может даже не сам учредитель) который сдал квалификационный экзамен по управлению многоквартирными домами.
Сдать такой экзамен несложно, вопросы к нему опубликованы и остаются неизменными, даже если человек не имеет не малейшего представления в сфере, он может запомнить правильный вариант ответа.
- Компания "Людвиг" возвела ЖК "7 ключей" в Абакане, а потом тихо увела управление данными домами на свою УК "Триумфатор", где учредителями являются владельцы Людвига - Синеоков и Кузьмин. При этом на новый дом уже поступают жалобы на шумящие насосы и на протекающую крышу. Дом на гарантии, но что толку жаловаться, если одни и те же собственники. Что делать в таком случае? Люди в недоумении, как вообще их дом перешел от "Власты Инвест Дома" к "Триумфатору".
Учредителем УК "Новый город" также является компания-застройщик "МЖФ города Абакана". Через 3 года УК бросает дома, взятые новыми, и берет опять новые, чтобы не вкладываться в ремонт. Законно ли это?
Получается, что аффилированные структуры манипулируют жилфондом в своих коммерческих интересах и пожаловаться на это некому? Не коррупция ли это? - Огромный жилищный рынок Хакасии сегодня опутан недобросовестными управляющими компаниями. И сменить УК невозможно - все в основном одинаковые.
- Застройщикам выгодно, чтобы их дома обслуживались своими УО. Потому как можно повернуть так, что строительные недоделки или брак устраняются УО за счет средств собственников, а не за счет гарантийных обязательств. То есть будет экономия средств застройщика. Поэтому и возникают описанные выше случаи. Юридически застройщики и УО это разные ООО, коррупционную составляющую доказать трудно, законодательство это позволяет.
В этих ситуациях собственникам нужно не медлить и требовать от застройщика выполнить гарантийные обязательства (3 года на инженерное оборудование и 5 лет на строительные конструкции), а УО контролировать, чтобы эти работы не произвели за счет текущего содержания и ремонта. Для этого опять же нужны грамотные собственники в доме, в лучшем случае в новостройке сразу нужно создать работающий совет дома.
Нужно поработать органу регионального государственного жилищного надзора – Минстрою Хакасии. Орган надзора наделен полномочиями через суд заставить организацию устранить нарушения законодательства.
Пока мы, граждане, не ощутим полноценный контроль со стороны надзорный органов, быстрых улучшений в сфере ЖКХ мы не увидим.
Комментарии