Как известно, глава государства указом от 4 февраля 2021 года № 68 подкорректировал перечень показателей для оценки эффективности губернаторов. Работа высших должностных лиц оценивается не только по темпам роста реальной заработной платы и инвестиций в основной капитал, но и по тому, как решается в регионе квартирный вопрос.
Причем приоритеты выстроены следующим образом: сначала обозначен критерий «Число семей, улучшивших жилищные условия», а далее следует «Объем жилищного строительства». Судя по результатам исследования Института экономики города «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России», в Хакасии нежданно-негаданно возникли проблемы не только с объемами домостроения, но и доступностью жилья.
Впрочем, уже в апреле застройщики ликвидировали былое отставание по вводу жилья. А в мае, согласно данным Росстата, в Хакасии введено в эксплуатацию 25,5 тыс. кв. метров жилья, рост к аналогичному периоду минувшего года составил 153,4%. Причем по динамике ввода в действие жилых домов республика среди регионов Сибирского федерального округа уступила только Туве: соседний регион показал в конце весны самые высокие темпы жилищного строительства – 210,6%.
В качестве сравнения: в целом по России Росстат зафиксирует незначительный спад - 99,5%. В трех сибирских регионах ввод жилья просел более существенно – в Иркутской (81,4%) и Новосибирской (86,1%) областях, а также в Красноярском крае (87,5%). Алтайский край и Кузбасс сбавили темпы жилищного строительства по сравнению с маем 2023 года менее весомо – 93 и 99,8% соответственно.
Между тем, на рынке жилья Хакасии эксперты Института экономики города отмечают весьма любопытную тенденцию. По показателям доступности жилья республика вошла в группировку регионов, где «жилье не очень доступно». Такая же ситуация в Каpачаево-Чеpкесской Республике, Татаpстане и Башкоpтостане, Нижегоpодской, Тульской, Твеpской, Томской областях и Пpимоpском кpае.
Как отмечают эксперты, в российских регионах за последние четыре года снизилась доступность жилья: рост доходов населения не успевает за ростом цен на него - жители вынуждены покупать квартиры меньшей площади.
Собственно, это подтверждает и актуальная информация Красноярскстата: в первом квартале текущего года индекс цен на квартиры среднего качества (так называемые типовые квартиры) на первичном рынке жилья в Хакасии достиг 122,3%. Среднемесячная начисленная заработная плата в это же время по динамике действительно существенно отставала: в январе-марте она составила 64,3 тыс. рублей, рост к соответствующему периоду – 113,5%.
При ранжировании 734 российских городов по коэффициенту доступности жилья экспертное сообщество отмечает проблемную динамику ключевого показателя в трех населенных пунктах Хакасии. При этом следует уточнить, коэффициент доступности жилья показывает, за сколько лет условное домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м, исходя из средней цены квадратного метра общей площади. Согласно классификации, если копить придется до 3 лет включительно, то жилье в регионе считается доступным. При сроке ожидания от 3 до 4 лет включительно жилье не очень доступно, от 4 до 5 лет включительно приобретение жилья серьезно осложнено, более 5 лет жилье существенно недоступно.
По итогам минувшего года среди сибирских городов самым высоким значением показателя отметился Горно-Алтайск – 4,8 года. На втором месте оказались Абакан и Иркутск – 4,4 года, замыкает тройку Томск – 4,3 года. Четвертое и пятое места занимают Красноярск (4 года) и Кемерово (3,9 года). Минимальное значение демонстрирует Новосибирск - 3,4 года.
Как следует из данных Института экономики города, за четыре года в столице Хакасии весьма динамично подрос коэффициент доступности жилья. Если в 2020 году он составлял 3,1, то год спустя поднялся чуть выше – 3,6, что по-прежнему соответствовало по классификации Института экономики города «жилье не очень доступно». Ситуация резко меняется в 2022 году, когда коэффициент достигает более высокого значения – 4,2, в минувшем году он становится еще выше – 4,4. А это уже другая градация – «приобретение жилья серьезно осложнено».
Негативная динамика показателя фиксируется и в двух других городах Хакасии. Впрочем, уровень доступности жилья в них существенно выше: в Черногорске он составил 2,6, в Саяногорске – 2,4. Между тем по итогам 2020 года значение показателя в Черногорске было 2, Саяногорске еще меньше – 1,8.
Не случайно авторы исследования «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России» полагают, анализ локальных рынков жилья будет актуален как для органов государственной власти и местного самоуправления, так и застройщиков. В сфере жилищной политики важнейшей задачей в данном контексте является не допустить дальнейшего снижения доступности жилья, так как низкая доступность жилья в долгосрочном периоде не только сокращает возможности граждан решать жилищные проблемы, но и существенно ограничивает возможности государства по выполнению жилищных обязательств перед льготными категориями граждан. Прежде всего, надо полагать, перед сиротами.
Самым активным застройщиком в Хакасии по право считается Абакан. Более того, именно столичный муниципалитет еще в октябре 1995 года счел целесообразным учредить некоммерческую организацию «Муниципальный жилищный фонд города Абакана». В течение стольких лет муниципальная компания решает многие городские проблемы. Однако, судя по результатам исследования Института экономики города, мер поддержки муниципального игрока регионального рынка жилья уже явно не достаточно для решения глобальной проблемы – обеспечения доступности жилья.
ИА «Хакасия» предложило главе Абакана Алексею Лемину прокомментировать ситуацию:
«В Абакане на протяжении четырех-пяти последних лет отмечаются рекордные показатели по вводу жилья. Это действительно так. Мы – одни из лидеров в России по вводу жилья на душу населения. В прошлом году мы ввели порядка 1 квадратного метра жилья на одного жителя. Это обусловлено рядом факторов.
Каковы причины всей этой ситуации? Первая – это миграционный фактор. В Абакан довольно часто переезжают, в том числе жители, проживающие в дружеском нам соседнем южном регионе. Очень активно переезжают и очень активно покупают жилье. Я думаю, об этом многие знают.
Кроме этого, нельзя сбрасывать со счетов еще один фактор. В настоящее время многие покупают жилье в качестве инвестиции. При высоком уровне инфляции в целом в стране благодаря льготной ипотеке многие приобретали жилье с целью сохранить какие-то финансы и инвестировать с возможной последующей перепродажей. И у нас был ажиотажный спрос на жилье – это действительно фактор, который не требует подтверждения.
Соответственно, если есть спрос, рождается предложение. В городе идет активнейшая застройка. И в этом году показатели по воду жилья не упадут, они по-прежнему будут высокие. Застройщики активно реагируют на спрос. Для небольшого по численности Абакана действительно строится много жилья - 2–3,5 тыс. квартир в год.
Теперь о факторе доступности жилья. Соответственно, если есть ажиотажный спрос, есть и предложение цены. То есть цена за квадратный метр растет очень динамично. Динамика цены квадратного метра жилья существенно превышает рост реальных доходов населения, и тем самым оказывает влияние на уровень доступности жилья, так как уровень реальных доходов населения растет значительно медленнее, да и не всегда обгоняет инфляцию.
Как на это можно повлиять? Может ли «Муниципальный жилищный фонд» оказать влияние на ценообразование? «Муниципальный жилищный фонд» не является монополистом на рынке. Да, он вводит больше всех по площади жилых квадратных метров, но уже и другие застройщики подтянулись. Например, «Альфагрупп» довольно много и активно строит.
При этом в настоящее время у «Муниципального жилищного фонда» – самые низкие цены на рынке. Однако делать их ниже, делать разрыв цен между рынком и «МЖФ» тоже невозможно, причина этому проста: такой разрыв возобновит спекулятивный спрос. Допустим, в «МЖФ» могут покупать, условно говоря, риелторские агентства для дальнейшей перепродажи по уже повышенной цене. Зачастую так и происходит. То есть, если будет большая разница между предложением того же «МЖФ» и ценой на рынке, тогда риелторы покупают и перепродают. Поэтому мы цены держим ниже всех, но максимально близко к рынку.
Как сделать жилье более доступным? Вы прекрасно понимаете, что с 1 июля льготная ипотека останется только в самом узком сегменте. Это очень существенно, как я полагаю, остудит рынок. Остудит рынок, значит, остудит спрос, такого ажиотажного спроса уже не будет.
Рынок заморозит жилье в существующих ценах, либо, что скорее всего, его стоимость пойдет в обратную сторону, но не уверен, что существенно. И уже застройщики будут биться за каждого клиента, за каждого покупателя. Такое у нас уже происходило, когда цена на квадратный метр шла в другую сторону.
Я думаю, это произойдет и в этом случае. Пока же главная причина роста цены на жилье – в доступности льготной ипотеки, ажиотажном спросе и довольно высокой инфляции. Потому и приобреталось жилье в качестве инвестиции: купили квартиру, цены на нее не падают, и ее всегда можно перепродать».
