Почему из-за провайдеров возрастают затраты жителей, нужно ли ужесточение требований к перепланировкам и как убрать с рынка риелторов-мошенников, рассказала "Российской газете" зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Законопроект о беспрепятственном доступе провайдеров в дома отложен на весеннюю сессию. Удается ли внести в него поправки, защищающие жителей?
Светлана Разворотнева: Если законопроект примут в нынешнем виде, то провайдер, заключивший договор с любым жителем (это может быть даже наниматель жилья, не собственник), сможет войти в многоквартирный дом, никого не уведомляя об этом и ни с кем не согласовывая.
Сейчас минцифры разрабатывает технические условия размещения оборудования в домах, но общие правила не могут подойти к любому дому. Все равно нужно выдавать техусловия по конкретному зданию - где можно размещать короба, провода. А чтобы эти схемы нарисовать, требуются, кстати, и трудозатраты, и деньги. Во многих домах просто негде размещать это оборудование. Уже сейчас и стены, и чердаки - это скопище проводов. И их будет все больше, при этом никто не будет знать, чьи они, никто не платит за причинение ущерба общему имуществу. А случаев, когда по вине провайдера появляются дырявые крыши, нарушения перекрытий, безобразие в подъезде, очень много. И это приходится восстанавливать за счет собственников.
Никто не несет ответственность за демонтаж проводов и оборудования. Нагрузка на собственников вырастет - им придется за свой счет ликвидировать последствия, в том числе демонтировать провода перед капремонтом.
Важны и вопросы безопасности. Если кто-то входит в дом, и кто это - никто не знает, то это может очень нехорошими последствиями обернуться. Не решен вопрос - должно ли оборудование провайдера предназначаться для использования этим домом или же может быть коммерческим. Если начнут без согласия собственников ставить вышки на доме - это тоже безобразие. Наш комитет подготовил пакет достаточно взвешенных поправок в этот законопроект. Они были направлены на решение всех этих проблем и, в первую очередь, на то, чтобы восстановить конституционные права собственников.
Нельзя лишать граждан права распоряжаться своим имуществом - должно быть решение общего собрания о том, что провайдеру разрешается доступ в дом. На этом собрании жители могут принять правила и выбрать человека, который от их имени взаимодействует с провайдерами. Возможно, надо разрешить принимать такое решение меньшим кворумом - не две трети, а 50%. К сожалению, наши поправки не были приняты. Будем бороться. Очень многие люди обеспокоены этим законопроектом и пишут мне. Я считаю, что в любом деле должен быть найден паритет двух сторон.
А можно ли найти какой-то компромисс по краткосрочному найму жилья? Если, как предполагается, в законопроект внесут норму об обязательном согласии на это 75% соседей, то рынок просто встанет.
Светлана Разворотнева: Хочется сделать эту историю как минимум безопасной. Например, обязать арендодателей и площадки, где публикуются объявления о сдаче в аренду, направлять информацию о заключенном договоре с нанимателем в ГИС ЖКХ. И ввести очень большой штраф за то, что это не сделано. Сейчас мы даже не знаем, кто там живет , и случись что, арендатора не найдешь.
На мой взгляд, дом - это не место для бизнеса. В доме надо жить, а не зарабатывать. Я бы, конечно, запретила краткосрочную сдачу жилья, но Конституционный суд однозначно сказал, что сдавать можно. И в этом смысле, мне кажется, будет правильнее вывести это из тени. Если мы введем порог согласия соседей в 75%, то никто никогда не расскажет, что он сдает жилье. И мы лишимся и информации об арендаторах, и налогов.
Недавно рухнул дом в Астрахани. Предварительно - из-за незаконной перепланировки. Нужно ли ужесточать требования к перепланировкам?
Светлана Разворотнева: Необходимо решить вопрос с доступом проверяющих в квартиры - это нужно и при перепланировках, и при проверках газового оборудования. Сейчас доступ возможен только по решению суда, а суды принимают решения очень долго. Поэтому генеральная задача, которая сейчас стоит и перед минстроем, и перед нами, - сократить срок рассмотрения судебных заседаний по доступу в квартиры.
Риелторской деятельностью сейчас занимается кто попало и как попало - предложить услуги может любой человек, и среди них немало мошенников
Кстати сказать, сейчас вообще действуют ограничения на проверки, которые связали госжилинспекцию (ГЖИ) по рукам и ногам. Люди жалуются в ГЖИ, в Роспотребнадзор, но если нет угрозы жизни и здоровью, надзорные органы не имеют права выходить на проверки. В конце ноября было всероссийское совещание по госжилинспекциям, и эта тема была главной. Представители и прокуратуры, и минэкономразвития поддержали, что надо выводить жилищную сферу из-под ограничений на проверки. Надеюсь, такие решения в этом году будут приняты.
Что касается собственно перепланировок - то штрафы за неузаконенную перепланировку мизерные - 2,5-5 тыс. руб. Но тут действует самое жесткое наказание: продажа квартиры с аукциона. Если перепланировку нельзя узаконить и человек не возвращает квартиру в исходное состояние, то орган надзора или местного самоуправления может выйти в суд, а суд - принять решение продать квартиру с аукциона. Часть денег потратят на ее возвращение в прежний вид, а остальное выплатят владельцу. Это единственный случай в Жилищном кодексе, когда можно изъять единственное жилье. И это действует уже сейчас. Ужесточать некуда. Но, как всегда, строгость закона компенсируется сложностью его исполнения.
Я выступаю за то, чтобы усилить роль совета дома. Чтобы любой человек, который начинает ремонт, уведомлял об этом совет дома. А уже председатель совета либо разъяснительную работу проведет, либо сообщит ГЖИ, если что-то не так. Но это возможно, если мы сделаем легальным документом устав дома. Сейчас уставы есть, но их статус нигде не прописан. А это был бы хороший документ, где можно прописывать особые режимы соблюдения тишины, правила содержания домашних животных и многие вопросы, которые сейчас фактически невозможно решить.
Человек, покупая квартиру, подписывал бы устав. А в случае нарушения устава можно подать на него в суд.
Для этого нужны активные жители, которые будут следить за соблюдением устава.
Светлана Разворотнева: Конечно. Но активных собственников у нас становится все меньше. Мы фиксируем массовые отказы людей быть председателями советов домов. Это связано с поправками в Налоговый кодекс, которые были приняты в осеннюю сессию. Вознаграждение председателю Совета дома окончательно признано своего рода зарплатой со всеми вытекающими последствиями - с необходимостью делать отчисления в социальные фонды, платить налоги и с получением статуса работающего пенсионера (а это уменьшает пенсию).
Основная проблема - в статусе работающего пенсионера или в том, что возрастают затраты из-за налогов и сборов?
Светлана Разворотнева: И то, и другое. Председатели получают очень маленькие деньги (они, кстати, меньше МРОТ, то есть эта норма не соблюдается и непонятно, как с этим быть), и с них теперь должны еще и платить налоги.
И, конечно, большое количество активных жителей - пенсионеры, и им совершенно не хочется терять часть пенсии. Раньше была неоднозначная судебная практика, в судах требование о начислении налогов часто оспаривали. Но теперь Налоговый кодекс окончательно на этом поставил точку.
Ищем и обсуждаем, что с этим можно сделать. Последний вариант - за счет денег собственников освободить председателей от квартплаты. Но тут тоже неоднозначно - юристы говорят, что льготы теперь тоже считаются доходом.
Очень грустно, что вымывается актив. Сама деятельность председателя совета дома - невероятно сложная, ограниченная множеством условий. Мы пытаемся их немного разгрузить - приняли закон, что не нужно оформлять доверенности от жителей, когда председатель представляет их интересы в суде. Мною разработан еще один законопроект - об актах сдачи-приемки работ, выполняемых управляющей компанией. Подписание актов - априори функция председателя. Но совершенно непонятно, кто акты формирует, как часто, какая ответственность за то, что ты не подписал их. Я написала некий регламент - кто должен их формировать, в какие сроки.
Вы изучали, как регулируется жизнь многоквартирных домов за границей? Что-то из их практики можно использовать у нас?
Светлана Разворотнева: Там не так много домов, у которых множественные собственники. И эти дома - как правило, кооперативы, где люди покупают не часть помещений, а долю. Это немецкий, скандинавский опыт. Покупая квартиру, собственник подписывает соглашение, которое он обязан соблюдать. Там даже продать квартиру без согласия собственников абы кому нельзя - сообщество выбирает, кто может здесь поселиться, кто нет, можешь ли ты держать домашних животных и пр. Но там был другой механизм возникновения собственности. У нас же раздали собственность всем подряд, и сейчас нет никакой возможности лишить ее, даже если человек не подписывает эти уставы.
С января газовое оборудование в домах и квартирах должны начать проверять поставщики газа. На ваш взгляд, это снизит количество взрывов?
Светлана Разворотнева: Это пока только создает целый ряд проблем. Во многих домах не подписаны новые договоры. По закону с января нельзя подавать газ в дома, где договора не подписаны, газ здесь должны отключить. Другая проблема - у нас 30% домохозяйств (те, где пользуются, например, газовыми баллонами) не имеют газораспределительной организации, которая должна заниматься обслуживанием оборудования. Третья проблема - во многих регионах очень сильно выросли цены на обслуживание газового оборудования. В большинстве случаев - в полтора-два раза, иногда в восемь раз. Причем расчеты ведутся на основании официально утвержденной методики. А есть еще дополнительные требования, наценки. Поставщики газа требуют выдачи денег авансом до конца января, а у УК все платежи давно распределены. Общее собрание собственников вряд ли согласится увеличить плату. И откуда брать деньги? Опять с содержания и ремонта?
На ситуацию мы смотрим с очень большим опасением. Газ, наверное, не отключат, но любую УК могут оштрафовать за отсутствие договора.
Может быть, сделать тарифы на обслуживание регулируемыми государством?
Светлана Разворотнева: Все предлагают сделать, чтобы эти работы осуществлялись за счет тарифа на поставку газа, как это было в советские времена. Тогда хотя бы ФАС сможет их контролировать. А вообще все склоняются к тому, чтобы продлить переходный период хотя бы на полгода.
Но я раз за разом повторяю, что проблему взрывов газа, человеческого фактора можно решить только установкой газоанализаторов и выделением субсидий на замену плит жителям с низкими доходами. Газоанализаторы - не дороже, чем счетчики воды. В индивидуальных домах, когда подключают газ, их установка обязательна. Почему нельзя сделать этого в квартирах?
Кроме того, в бюджете заложены средства на установку газового оборудования для вновь подключаемых абонентов в рамках социальной газификации. Почему нельзя в рамках этих денег предусмотреть замену старого оборудования для людей с низкими доходами? Их, в конце концов, не так уж много.
С марта были закрыты персональные данные в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Как теперь проходят собрания собственников, для которых нужна эта информация?
Светлана Разворотнева: Если нет старой базы данных или если ты пешком не прошел каждую квартиру, не стребовал лично с каждого собственника выписку из ЕГРН - собрания проводить невозможно.
Мне кажется, все просто подделывают протоколы. Есть старые данные, собрания проводятся по ним, и никто особо не проверяет соответствие реестров тому, кто проголосовал. Подделка протоколов у нас массовое явление, уже никто этому не удивляется.
Недавно был принят закон против подделки протоколов.
Светлана Разворотнева: Да, там было небольшое уточнение. При проведении собрания в заочной форме протоколы раньше можно было просто отнести в какую-то комнату в управляющей компании. Теперь же нужно передавать их лично в руки конкретному должностному лицу. Это повышает ответственность. Кроме того, теперь можно голосовать через МФЦ.
Все это, конечно, правильно, но не радикально. Стратегическое направление - проведение онлайн-собраний. Но даже в Москве, где система "Электронный дом" лучше работает и власти систематически ведут работу, чтобы дома туда загрузить - пока все равно только процентов 40 жителей этим пользуются.
На председателя правления ТСЖ повесили долги собственников в 12 млн рублей
Вернуть для ЖКХ предоставление персональных данных не планируется?
Светлана Разворотнева: Мы пытались сделать это хотя бы для фондов капремонта, но не получилось. И ведь эти данные нужны не только для собраний, но и для взыскания задолженности. Была принята поправка о том, что суды должны самостоятельно запрашивать персональные данные должников, но она не работает - судам некогда. В судах говорят - раз не принесли персональные данные, мы ничего делать не будем. И не принимают документы.
Будет ли урегулирован вопрос с апартаментами?
Светлана Разворотнева: Апартаментов построили много, люди там живут, но целый ряд вопросов остается нерешенным: про капремонт, оплату комунальных услуг, налоги. В первую очередь, я считаю, нужно вводить такую же систему капремонта в апартаментах , как в многоквартирных домах - чтобы собственники копили на ремонт.
Надеюсь, что сдвинем все-таки по рекламе апартаментов законопроект. Он очень простой: в рекламе любого помещения должно содержаться уведомление - жилье это или нет. Потому что люди покупают апартаменты, думают, что это жилье, а потом сталкиваются с последствиями - с повышенными налогами, коммунальными платежами и пр.
Какие еще законопроекты вы готовите?
Светлана Разворотнева: Меня чрезвычайно волнует качество риелторской деятельности. Сейчас этим занимается кто попало и как попало. Необязательно быть предпринимателем, необязательно подтверждать свою квалификацию - любой человек может предложить свои услуги. И, к сожалению, среди них встречается много мошенников. Мы пишем законопроект вместе с представителями риелторского сообщества. Мне кажется, главным способом регламентации может быть реестр таких людей. А для включения в него должны соблюдаться какие-то критерии - наличие образования и пр.
Накоплен большой запас законопроектов, связанных с управлением многоквартирными домами (МКД). Управление МКД подлежит стандартизации: стандартизированные отчет, договор, качество услуг.
Нужно повышать прозрачность и обоснованность коммунальных тарифов. С одной стороны, необходимо что-то вроде калькулятора с расчетами стоимости за содержание, текущий ремонт. Также в ЖКХ гигантская проблема с кадрами, связанная с низкой зарплатой. С нового года повышен МРОТ, а за счет чего УК это повышение обеспечит? Собственники не будут принимать таких решений. Тариф за ЖКУ должен состоять из набора просчитанных показателей, основанных на некоторых объективных фактах, в том числе отраслевых тарифных соглашениях.
Еще одно направление - совершенствование работы ТСЖ. В первую очередь, статуса руководящих органов. Сейчас правление ТСЖ несет ответственность за неплатежи собственников. А это некоммерческая организация, у нее денег нет. И есть председатели правления ТСЖ, на которых реально повесили долги собственников - кому 5 млн руб., кому 12 млн. Это большая человеческая трагедия.
ЖКХ
Ниже плинтуса
Жилищно-коммунальные услуги подорожали за год на 2,32%, сообщает Росстат.
Подорожание произошло за счет роста тарифов на 8,1% именно на жилищные услуги (содержание и ремонт жилья для собственников квартир, плата за наем для нанимателей в муниципальных квартирах и т. п.). Тарифы на коммунальные услуги не менялись с декабря 2022 года, и их ближайшее подорожание намечено на июль 2024 года, с интервалом более чем в полтора года. А вот изменение цен на жилищные услуги не привязано к единой дате - местные власти или сами собственники могут изменить их в любое время.
Увеличение стоимости жилищных услуг сопоставимо с уровнем инфляции, что в целом можно назвать приемлемым показателем, отмечает аналитик Народного фронта Павел Склянчук. Другой вопрос, что роста качества обслуживания домов или хотя бы зарплат работников ЖКХ не наблюдается, говорит он.
Тарифы на жилищные услуги часто занижены и экономически не обоснованы, считает главный специалист Фонда "Институт экономики города" Татьяна Лыкова. Местные власти нередко устанавливают минимальные цены (которые в итоге использует большинство управляющих компаний), исходя из бюджетных или политических соображений. При этом чем лучше текущий ремонт и содержание дома, тем позже возникает реальная потребность в капремонте. Величины взносов на капремонт, как правило, тоже не хватает ни на энергоэффективные, ни даже на просто качественные работы.
Инфографика "РГ"/ Антон Переплетчиков / Марина Трубилина
Сергей Пахомов,
председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ
В целом необходимо ужесточать правила аренды жилья, чтобы защищены были и обе стороны взаимоотношений, и остальные мирно живущие соседи.
Что касается квартир, которые сдаются именно "посуточно", то жалоб здесь больше. Жильцы постоянно сменяются, не все из них себя культурно ведут, а проверить их благонадежность до заселения сейчас фактически невозможно. Вопросы не только у соседей-собственников, но и у правоохранительных органов, управляющих компаний.
Нами в первом чтении принят законопроект, дополняющий Жилищный кодекс нормами об обязанности собственника при заключении договора аренды с гражданами соблюдать все права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества, даже если такой договор заключается всего на сутки. Это отчасти защитит остальных жильцов, но полный порядок в этом вопросе не наведет, конечно. Нужны более жесткие и конкретные правила.
Взаимоотношения при сдаче квартир в аренду регулируются не Жилищным кодексом, а гражданским законодательством. Посмотрим, что можно будет сделать, ко второму чтению.
Яна Бабина,
президент ассоциации "Гильдия малых средств размещения России"
Рынок краткосрочной аренды жилья способствует развитию туризма в России и смежных отраслей экономики. При отсутствии регуляторных изменений и "шоковых" событий рынок, по прогнозам фонда "Центр стратегических разработок", будет расти - с 231 млрд руб. в 2023 году до 495 млрд в 2026 г. А это означает и рост налоговых поступлений.
Предложение получать согласие 75% соседей для сдачи жилья в посуточную аренду, обсуждаемое в Госдуме, нереализуемо и даже создает коррупциогенные риски. По данным "ОПОРЫ РОССИИ", количество конфликтов с постоянными соседями и с краткосрочными арендаторами примерно одинаково. Более того, нередки случаи, когда арендодатель улучшает общее имущество: ремонтирует детскую площадку, делает косметический ремонт подъезда.
Посуточная аренда - на 30% семейное дело и на 70% - женское предпринимательство. Ужесточение требований поставит под удар получение дохода для семей, повысит риски увеличения теневого сектора отрасли.
При этом можно ввести понятие "туристического жилья", обязанность регистрации арендаторов. Это упорядочит рынок.
